Giao dịch nhà đất là quá trình phức tạp, nhiều công đoạn. Nếu người mua/người bán không tinh ý có thể bị đối tác lợi dụng lòng tin, thu lời bất chính. Dưới đây là những trường hợp xảy ra trong thực tế mà bạn cần biết để tránh “tiền mất, tật mang” trong trường hợp này.
Sau một thời gian dài tìm kiếm và đàm phán về giá cả, chị Thu Hà (Hà Nội) đã tìm đuợc một căn nhà ưng ý mặt phố Hai Bà Trưng với mức giá 4,5 tỉ đồng. Căn nhà này có diện tích khá lớn, có chỗ để xe ô tô, mặt tiền rộng thuận tiện cho việc kinh doanh của anh chị. Tuy nhiên, niềm vui ngắn chẳng tày gang, sau khi đặt cọc 500 triệu đồng cho chủ nhà, chị mới tá hỏa khi biết rằng căn nhà này đang bị thế chấp ở ngân hàng, toàn bộ giấy tờ gốc cũng đang bị giữ lại ở ngân hàng.
Chủ nhà cam kết ngân hàng sẽ trả lại toàn bộ đầy đủ giấy tờ gốc sau khi nhận đuợc 500 triệu đồng vì khoản nợ của họ tại ngân hàng này cũng đúng 500 triệu đồng. Mặc dù tiếc vị trí đắc địa của căn nhà, chị Hà cũng đành tặc lưỡi bỏ qua. Chị chia sẻ: “Xét về tính pháp lý, ngân hàng nhận thế chấp căn nhà thì phần nào mình cũng an tâm là thủ tục pháp lý không vấn đề gì. Thế nhưng mình đâu biết thực sự họ đang nợ ngân hàng bao nhiêu, nếu đặt cọc 500 triệu đồng mà vẫn không lấy được giấy tờ nhà ra thì làm sao có thể mua bán? Chưa kể, nhà đang thế chấp thì việc chuyển nhượng sẽ bị hạn chế, việc đặt cọc mua căn nhà khó có thể được công nhận...”.
Giao dịch nhà đất là quá trình phức tạp, nhiều công đoạn. Nếu người mua/người bán không tinh ý có thể bị đối tác lợi dụng lòng tin, thu lời bất chính
Lo lắng của chị Hà không thừa bởi đã có rất nhiều vụ việc kiện tụng tranh chấp giữa bên mua với ngân hàng nhận thế chấp và phần thua thiệt thường rơi vào bên mua. Lúc đó, người mua cũng khó có thể đòi lại tiền đặt cọc.
Mặt khác, trong giao dịch nhà đất, người mua thường đặt cọc 10% giá trị căn nhà, sau đó ký hợp đồng mua bán nhà. Sau khi công chứng hợp đồng, người mua mới phải trả hết phần còn lại. Có rất nhiều trường hợp, người mua lợi dụng lòng tin của người bán, sau khi công chứng hợp đồng xong xuôi mới thú nhận là không có đủ tiền để mua bất động sản đó và xin tạm hoãn thanh toán, vẻ mặt pháp lý, nếu hợp đồng đã được công chứng tức là việc mưa bán đã được thừa nhận, chỉ còn chờ sang tên đổi chủ. Nếu không thực hiện tiếp hợp đồng chỉ có cách xin hủy công chứng, chấp nhận mất phí công chứng, còn nếu thực hiện tiếp thì không thể biết trước bên mua có thanh toán tiền theo đúng cam kết hay không...
Khi ngân hàng là cầu nối
Trong trường hợp nhà đất đã được thế chấp tại ngân hàng và chủ nhà muốn giao dịch mua bán, họ vẫn có thể thực hiện được nếu có sự hỗ trợ của ngân hàng. Kể cả khi người mua muốn thế chấp chính căn nhà mình sắp mua để lấy tiền mua căn nhà đó, họ cũng được ngân hàng hỗ trợ.
Cụ thể, nếu căn nhà/ mảnh đất đó đang được thế chấp tại ngân hàng thì người mua, người bán và ngân hàng sẽ ký một hợp đồng thỏa thuận 3 bên. Bên mua phải nộp một khoản tiền vào tài khoản của ngân hàng (mà bên bán đang nợ). Khi ra công chứng mua bán nhà, ngân hàng sẽ thu hồi khoản mà bên bán đang nợ và trả lại phần còn dư cùng giấy tờ nhà đất đang cầm cố.
Lưu ý là tất cả các dịch vụ liên quan đến mua bán mà trunq gian là ngân hàng sẽ được tính phí trọn gói có thể lên tới 0,2% giá trị giao dịch. Ngoài ra khi làm việc với ngân hàng, bạn sẽ phải công khai giá bán. Mức giá này được dùng làm cơ sở tính thuế thu nhập cá nhân (2% trên giá bán hay 25% trên lợi nhuận, nếu người bán có 2 căn nhà trở lên) và phí công chứng (tính trên giá trị hợp đồng).
Sai lầm thường gặp của người mua nhà đất
Ba yếu tố quan trọng nhất góp phần tạo nên một bất động sản xuất sắc là: Vị trí, vị trí, và vị trí. Vị trí là không thể thay đổi còn tất cả các yếu tố khác đều có thể thay đổi.
1. Bị thuyết phục bởi những vấn đề có thể dễ dàng sửa chữa
Theo một khảo sát của Coldwell Banker, một công ty bất động sản hàng đầu của Hoa Kỳ, 9 trong số 10 người lần đầu mua nhà thường tìm mua một ngôi nhà có vị trí đắc địa như gần trường học, siêu thị, công ty họ làm việc. Điều này là hoàn toàn đúng. Vị trí rất quan trọng. Một nhà đầu tư bất động sản tiếng tăm đã từng chia sẻ: Theo ông, ba yếu tố quan trọng nhất góp phần tạo nên một bất động sản xuất sắc là: Vị trí, vị trí, và vị trí. Vị trí là không thể thay đổi còn tất cả các yếu tố khác đều có thể thay đổi.
Đừng quá bận tâm đến vết nứt trên trần thạch cao, vết ố vàng trên vòi hoa sen, cánh cửa tủ bếp bị hỏng... Những lỗi này có thể khắc phục dễ dàng với chi phí thấp. Vì vậy đừng để chúng làm bạn bỏ lỡ một bất động sản tốt. Lưu ý: Hãy tận dụng những khiếm khuyết này để đàm phán giá cả với người bán nhà.
2. Không tìm ra những chi phí “ẩn”
Ngoài số tiền thanh toán ngay và trả lãi ngân hàng hàng tháng (nếu có), việc sở hữu nhà đất cũng mang đến cho bạn nhiều chi phí khác như: điện, nước, thuế đất. Hãy trao đổi trước với chủ nhà và hàng xóm để biết được hàng tháng bạn sẽ phải trả thêm bao nhiêu. Cộng thêm cả chi phí sinh hoạt hàng ngày, thì đây có thể là một số tiền không nhỏ. Phí bảo trì nhà cửa hàng năm ước tính cũng tốn khoảng từ 1% đến 3% giá trị căn hộ. Điều này có nghĩa bạn sẽ tốn khoảng 10 triệu đồng để sửa chữa, tu bổ hàng năm cho căn nhà 1 tỉ đồng của mình.
3. Không mua bảo hiểm
Rất nhiều người ngỡ ngàng vì chi phí sửa chữa nhà sau lũ lụt, hỏa hoạn cao bất ngờ. Dẫu rằng, trường hợp này hiếm khi xảy ra nhưng cẩn thận vẫn hơn. Mua bảo hiểm trước sẽ bảo vệ bạn tránh khỏi tình cảnh cả gia đình rơi vào tình trạng vô gia cư.
Tuấn Khanh